Nous souhaitons acheter un logement en couple. Que devons-nous savoir ?
Vous êtes en union libre ?
Dans le cadre d'un achat immobilier pour un couple en union libre, la loi ne prévoit pas de disposition particulière contrairement aux couples pacsés ou mariés. Être en concubinage est une situation peu protectrice si aucun aménagement n’est prévu. Par exemple, en cas de décès et si vous avez désigné votre conjoint comme héritier, le concubin survivant devra régler 60 % de droits fiscaux.
Si vous êtes en union libre et que vous souhaitez acheter en commun un bien immobilier, vous devez définir dans un contrat les modalités de votre achat, et particulièrement les conséquences d’une séparation ou d'un décès. Deux modalités d’acquisition sont couramment employées : l'achat en indivision et l'achat en SCI.
Vous décidez d'acheter en couple avec un achat en indivision
Une convention d’indivision peut être conclue entre vous, afin d’indiquer vos participations financières : apports, proportion du remboursement du crédit…
En l’absence de cette indication, vous serez présumés propriétaires de façon égalitaire.
Dans le cas du décès d'une des personnes du couple, le bien que vous avez acheté est transmis à ses héritiers. Donc, le concubin survivant sera en indivision avec les héritiers du défunt.
Vous pouvez prévoir une clause de rachat pour votre concubin(e), ce qui évitera une indivision avec des héritiers et qui lui permettra de garder le logement. Cependant, en contrepartie, les héritiers doivent être indemnisés.
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À retenir Si vous vous séparez :
du prix de vente ;
A défaut d’accord entre vous, le juge pourra acter le partage judiciaire du bien, ce qui conduit souvent à la vente du bien ou au rachat par l’un des deux. |
Vous créez une SCI pour acheter à deux
En effet, vous pouvez créer votre SCI pour ensuite acheter votre bien immobilier. La SCI est divisée en parts sociales, réparties entre vous en fonction de votre investissement financier.
S'il y a un décès d'un des concubins, comme pour l'achat en indivision, vous pouvez également prévoir une clause afin de protéger votre concubin(e). Il s'agit d'une clause d’agrément qui peut faire obstacle à ce que les héritiers deviennent associés de la SCI. Cependant, ceci est possible si le survivant dispose des fonds nécessaires pour racheter les parts. Vous pouvez aussi réaliser le démembrement croisé des parts de votre SCI. Le concubin survivant peut continuer à habiter dans le logement car les héritiers du défunt n’ont que la nue-propriété de la moitié des parts.
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À noter Si vous vous séparez, votre logement peut être vendu et chacun de vous récupère du prix de vente la quote-part correspondant à ses parts sociales. |
Vous êtes pacsés ?
En principe, lorsque vous avez décidé de vous pacser, vos patrimoines sont séparés
En cas d’achat, les deux partenaires précisent dans l’acte d’achat les sommes engagées par chacun d’eux. En l’absence de cette mention, vous êtes présumé propriétaire à 50/50.
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Le saviez-vous ? Si l'un des partenaires du PACS décède, les règles sont différentes en fonction de la date de votre PACS : avant 2007 ou après 2007. Pour les couples pacsés avant 2007, c'est le régime de l'indivision qui s'applique. |
Depuis 2007, le conjoint survivant n’a aucun droit sur l’héritage.
Pour éviter cette situation, vous pouvez être prévoyant et réaliser un testament. Vous devrez mentionner que votre partenaire de PACS recevra les droits sur le bien que vous avez achetés ensemble. Ceci lui permettra une exonération des droits de succession. En revanche, cette donation au dernier survivant ne doit pas avoir pour effet de priver les héritiers de la part qui leur est due : une part doit leur être réservée, qui varie selon l'existence et le nombre d'enfants.
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À noter Dans le cas d'une séparation des partenaires de PACS, si vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord sur la vente du logement ou sur celui qui le récupère, le recours au juge sera nécessaire pour décider du partage ou de l’attribution du logement. |
Vous êtes mariés ?
Les conséquences d'un achat immobilier à deux dans le cadre d'un mariage dépendent du choix du régime matrimonial que vous avez choisi.
Vous n’avez pas de contrat de mariage :
Si vous n'avez pas conclu un contrat de mariage, à défaut, c’est le régime légal qui s’applique. C’est-à-dire que tous les biens acquis après votre mariage sont des biens communs, indépendamment de leur mode de financement. Les biens immobiliers appartiennent aux deux époux à parts égales, même si la participation des deux est inégale.
Vous avez un contrat de mariage avec séparation de bien :
En cas de séparation de biens si vous achetez en couple, c’est le régime de l’indivision qui s’applique. Vos biens immobiliers acquis sont présumés détenus par chacun des époux à moitié. Cependant, vous pouvez acheter un logement en prévoyant dans l’acte une répartition inégale.
Lors d'un décès, l’époux survivant bénéficie d’un droit temporaire au logement : pendant l’année suivant le décès, le survivant peut rester gratuitement dans les lieux avec le mobilier. Les frais seront remboursés sur la succession. Dans l’année qui suit le décès, le survivant peut demander un droit d’habitation à vie sur le logement sous certaines conditions.
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À retenir Lors d'un divorce, vous pouvez vous entendre pour vendre votre logement. Le prix de vente sera réparti, dans les proportions précisées dans l’acte, à défaut à parts égales. De plus, la part de l’un peut être rachetée par l’autre. En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut attribuer le logement à l’un des deux époux. |