Les clés pour réussir son premier investissement locatif

1 - Assurer une épargne avant d’investir dans l’immobilier pour la première fois

Les enjeux financiers d’un premier achat immobilier locatif ne sont pas à démontrer. Que vous achetiez un studio en Gironde ou un grand appartement parisien, vous devrez certainement vous endetter auprès de la banque. 

En soi, la dette n’est pas mauvaise puisqu’elle vous aide à vous construire un patrimoine immobilier. C’est un véritable levier d’enrichissement. Mais ce n’est pas sans risques. Il faut donc commencer à apprendre à épargner. 

D’une part, cela vous permettra de vous constituer un apport immobilier. D’autre part, cela vous apprendra à gérer un budget. Et même si c’est le b.a.-ba pour tous Français, personne ne nous enseigne les finances personnelles à l’école. 

Alors comment épargner correctement ?

Les bases de l’épargne se traduisent par des revenus supérieurs aux dépenses. Basique, mais pas toujours simple à mettre en pratique. Pour commencer, vous devez faire le point sur vos rentrées et vos sorties d’argent. Si vous gagnez plus que ce que vous ne dépensez, vous êtes sur la bonne voie. À l’inverse, si la situation est déséquilibrée, il va falloir réduire les dépenses (comme des abonnements qui ne vous servent pas). 

Et pour rester motivé, ne voyez pas ce changement comme une perte de votre confort de vie, mais plutôt comme un gain futur. Pensez à votre objectif : votre premier investissement locatif et les revenus qui en découleront. 

2 - Trouver l’opportunité immobilière rentable pour votre location meublée

Afin de concrétiser votre projet, et par là même booster votre motivation à mettre de côté, commencez par réfléchir à votre futur investissement. Pour cela, vous pouvez vous poser plusieurs questions. 

Dans quelle ville acheter ? 

Il n’y a pas UNE réponse toute faite, car cela dépend d’une multitude de paramètres. Cela dit, voici quelques clés : 

• Les grandes métropoles : elles sont très dynamiques et souffrent d’une forte demande locative. À tel point que nombre d’entre elles encadrent les loyers : vous ne pouvez pas le fixer au-delà d’un seuil de référence. Ce qui affecte votre rentabilité, déjà biaisée par des prix de l’immobilier élevés. Pour autant, les grandes métropoles, comme Paris, Bordeaux, Lyon, ont de très gros atouts. En plus de la tension locative, elles se valorisent énormément avec le temps, vous offrant un beau potentiel de plus-value. 
• Les villes de taille moyenne : comme La Réole, Langon, Bazas,  c’est le compromis privilégié par les investisseurs, car elles combinent demande locative et prix de l’immobilier attractif.

Et pour votre premier investissement locatif, il peut aussi être judicieux d’acheter à proximité de votre domicile pour limiter les frais kilométriques. 

Quel type de bien immobilier ? 

Entre les studios, les appartements, les maisons, les chalets et les immeubles de rapport, vous avez l’embarras du choix. Après, tout dépend de la ville dans laquelle vous investissez. 

• Les petites surfaces : c’est surtout adapté dans les villes étudiantes ou les grandes métropoles, là où les prix de l’immobilier sont élevés. 
• Les T2 : ils conviennent parfaitement aux jeunes actifs. Ici, peu importe la taille de la ville. Ce qu’il faut, c’est un bassin d’emploi à proximité. 
• Les grandes surfaces (maison, appartement T3 ou plus) : ils peuvent s’adresser à aux familles, mais aussi aux étudiants ou jeunes actifs si vous transformez le bien en colocation. 
• Les immeubles de rapport : vous achetez plusieurs appartements à travers un seul lot. C’est l’idéal pour un premier investissement locatif rentable. Mais ici, le prix d’achat est souvent très élevé. Il est donc plus facile d’en trouver dans les petites villes. 

Neuf ou ancien ? 

C’est une vraie question qui affecte fortement votre niveau de rentabilité. Là encore, il n’y a pas de bonnes réponses, puisque chaque option présente des avantages et des inconvénients pour un premier investissement immobilier locatif.

Attention, si vous choisissez le statut LMNP, vous ne pourrez pas cumuler ses avantages fiscaux avec la loi Pinel ou la loi Denormandie qui s’applique justement aux biens neufs ou anciens. 

Quel mode d'exploitation ? 

En optant pour la location meublée, vous avez plusieurs options de mise en location :

• La location saisonnière : en louant à la nuitée, vous maximisez vos revenus locatifs. 
• La location étudiante : c’est la cible idéale du loueur en meublé non professionnel. Et oui, les étudiants n’ont pas forcément le budget pour aménager le bien. Et surtout, ils sont des millions chaque année à rechercher un nouvel appart. Par contre, vous ne pourrez louer plus de 9 mois (pour l’année scolaire). 
• Le bail mobilité : il permet de louer sur des périodes de moyens termes (entre 1 et 10 mois). Ce type de contrat de location s’adapte aux voyageurs d'affaires ou aux étudiants. 
• Le contrat de longue durée : il convient à toutes les cibles de locataire (sauf aux touristes). Vous bénéficiez alors d’une plus grande stabilité de revenu. 

Pour évaluer une opportunité immobilière, vous devez donc prendre en compte l'emplacement du bien, sa taille, son état, son potentiel de croissance, … 

3 - Calculer la rentabilité de son premier achat

L’objectif d’un premier investissement locatif, c’est de dégager un minimum de rentabilité. Pour cela, vous devez  faire quelques calculs en amont. Voici les 3 principaux indicateurs à connaître. 

La rentabilité brute

C’est le point de départ pour évaluer la performance d’un investissement locatif. Il s'agit de calculer le rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d'achat du bien immobilier. 

Rentabilité brute : prix des loyers annuels / prix du bien immobilier.

Bien que ce taux de rendement brut donne une première idée de la rentabilité de votre investissement, il reste limité puisqu’il ne prend pas en compte l’ensemble des coûts associés à la propriété. Pour une évaluation plus précise, nous vous recommandons de calculer la rentabilité nette.

La rentabilité nette

La rentabilité nette intègre l'ensemble des charges liées à votre investissement en location meublée (LMNP), telles que : 

• l'achat des meubles,
• les honoraires d'agence ou  les frais de conciergerie pour les locations de courte durée, 
• la taxe foncière, 
• les frais de notaire,
• les charges de copropriété. 

Rendement net : (montant des loyers annuels - charges annuelles) / prix d’acquisition du bien.

Sachez qu’il n’existe pas de taux de rentabilité nette "idéal". Tout dépend de la localisation de votre bien. 

Le cash-flow

Le cash-flow correspond à votre effort d’épargne s’il est négatif ou le niveau de revenu complémentaire généré s’il est positif.