Prévisions du marché de l’immobilier 2025 - Il est temps d’investir
- Une tendance baissière en début d’année 2024
- Alors que 2021 a été l’année de tous les records (1,2 million de transactions immobilières effectuées en France), les années suivantes ont été marquées par un fort ralentissement.
- Depuis 3 ans, nous assistons à une baisse des transactions de 20 à 25 %.
Alors comment expliquer une telle situation ? Plusieurs facteurs entrent en jeu.
- L’année 2021 est l’exception, pas la norme
- Si l’on compare les chiffres actuels à ceux de 2021, la situation peut sembler inquiétante. Mais en réalité, l’année 2021 est plutôt atypique. En regardant sur une trentaine d’années, nous constatons que les volumes de transactions immobilières tournent plutôt autour des 800 000 ventes.
- 1,2 million représentent un véritable record qui fait figure d’exception, pas de norme.
- Pour comprendre l’état actuel du marché immobilier et ses prévisions pour 2025, il convient donc de prendre un peu de recul en évitant de se comparer avec une année exceptionnelle.
Des taux d’intérêt qui explosent
Le ralentissement de l’activité immobilière s’explique en grande partie par l’augmentation des taux de crédit.
Mais là encore, cette augmentation doit être mise en perspective avec des taux anormalement bas depuis 2016 (inférieurs à 2 %).
Pendant plus de 5 ans, les Français se sont habitués à emprunter de l’argent quasi gratuitement ; du moins sans trop d’efforts. Et puis la crise économique est arrivée. Entre la période post-COVID et la guerre en Ukraine, l’inflation était au plus haut. Pour la contrer, la banque centrale européenne a augmenté ses taux directeurs. Autrement dit, les taux auxquels les banques commerciales empruntent aux banques centrales de leur pays. Si elles empruntent à des taux élevés, elles répercutent automatiquement ce coût sur les emprunteurs (qu’il s'agisse d’un prêt immobilier ou d’un prêt à la consommation).
De surcroît, la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière de janvier 2022 oblige maintenant les banques à respecter des recommandations obligatoires, sous peine de sanctions :
- Une durée d’endettement maximale limitée à 25 ans dans la plupart des cas
- Un taux d’endettement plafonné à 35%
Cette réglementation du HCSF a eu pour effet de réduire l’accès au crédit pour de nombreux foyers en 2022, pas seulement des primo accédants.
Finalement, les taux d’intérêt augmentent … pour tout le monde. Mais cette hausse des taux a des conséquences énormes sur les particuliers, notamment ceux qui commencent à investir. Avec une même mensualité, vous pouvez emprunter moins d’argent. Ce qui signifie un logement plus petit, plus éloigné du centre-ville, pas de jardin…. Et si vous ne souhaitez pas voir vos exigences à la baisse, il faudra augmenter le montant des mensualités.
Bon à savoir : cette période de hausse des taux a aussi été marquée par une baisse des crédits accordés. En effet, face à la crise et l’incertitude, les banques se montrent beaucoup plus frileuses à prêter de l’argent. Elles exigent alors des dossiers bancaires irréprochables, fermant les portes de l’emprunt à de nombreux ménages.
Une baisse des prix de vente
Il arrive que la baisse des taux entraîne une hausse des prix de l’immobilier, proportionnelle à la hausse de la demande. Parfois au contraire, la baisse des taux continue implique aussi une baisse des prix de vente continue.
C’est d’ailleurs ce que nous constatons au niveau national. Entre avril 2023 et avril 2024, les prix de l’immobilier en France ont baissé de 3 %. Bien évidemment, il peut y avoir des variations selon les localisations géographiques (Paris, grandes métropoles et zones rurales) et les types de biens immobiliers.
Mais globalement, la tendance était plutôt à la baisse sur les derniers mois.
Ce qui se traduit aussi par une certaine crainte de la part des investisseurs. Il est très difficile de se positionner si vous ne pouvez prévoir la valeur future de votre bien immobilier locatif.
Une reprise d’activité progressive
Après 3 ans de baisse, nous constatons une reprise progressive de l’activité immobilière.
Pour la fin de l’année 2024, 771 000 logements anciens devraient être vendus. Ce qui laisse présager de belles perspectives d’évolution pour 2025.
2024 et la baisse des taux directeurs
Là encore, la reprise d’activité s'explique en grande partie par la baisse des taux directeurs. Et pour cause, sur l’année 2024, la banque centrale européenne a procédé à deux baisses de ses taux :
- Une première en juin 2024 où les taux sont passés de 4,25 à 3,75 %
- Une seconde en septembre 2024 où les taux sont passés de 3,75 à 3,5 %.
En parallèle, les banques commerciales peuvent proposer des taux de crédit immobilier plus bas. Les investisseurs peuvent enfin respirer.
Des prix de vente qui repartent
Face à des années de crise, le mois d’avril 2024 a connu des prix de l’immobilier très bas. Depuis cette date, nous constatons une légère hausse, qui s’explique là encore par la baisse des taux et la reprise du marché de l’immobilier en France.
Si cette hausse des prix de vente est globalement une bonne nouvelle pour les investisseurs, certains auraient préféré que la baisse se poursuive. Cela leur aurait permis de profiter de prix d’achat avantageux, et donc, d’une belle plus-value lors de la revente.
Après cette rétrospective sur 2024, il est temps de s’intéresser au marché de l’immobilier 2025.
Immobilier en 2025 - Est-ce que les taux vont continuer à baisser ?
La baisse des taux entamée sur 2024 laisse présager de belles perspectives pour l’immobilier en 2025.
Si la situation se poursuit telle qu'elle, les Français devraient retrouver un pouvoir d’achat similaire à celui de 2022.
Selon nos prévisions du marché de l’immobilier en 2025, les investisseurs devraient profiter de la baisse des taux d’intérêt, d’une hausse de leur revenu et d’une baisse des prix. L’accumulation de tous ces effets vous permettra d’augmenter votre pouvoir d’achat. Dès l’année prochaine, vous pourrez acheter plus grand pour un taux d’endettement identique.
Globalement, nous sommes plutôt positifs, car nous constatons une réelle rupture avec la tendance des taux immobiliers. Pour 2025, ces taux ne devraient plus continuer à augmenter. Et ça, c’est une excellente nouvelle pour les acheteurs qui devraient d’ores et déjà commencer à préparer leur investissement immobilier afin de profiter d’une conjoncture économique plutôt favorable.
Bon à savoir : même si les taux sont relativement élevés, cela reste largement acceptable (notamment pour les investisseurs immobiliers qui optent pour la mise en location). D’autant plus que si vous choisissez le bon régime fiscal, vous pourrez toujours déduire les intérêts d’emprunt, et donc minimiser l’impact fiscal de votre investissement locatif.
Avec cette stabilisation des taux d’intérêt, faut-il s’attendre à une hausse ou une baisse de l’immobilier en 2025 ?