Location : quel préavis pour donner congé à son propriétaire ?

La résiliation du contrat de location d'un logement

Pour quitter valablement son logement, un locataire doit toujours résilier son contrat de location. Il doit pour cela donner congé à son propriétaire. Ce congé doit respecter certaines formes et ouvre une période dite « de préavis ».

Le locataire qui souhaite résilier son contrat bénéficie le plus souvent de règles très souples à la différence des conditions de résiliation du propriétaire pour qui la législation est plus contraignante, le locataire peut donner congé à tout moment et sans motivation en respectant seulement un délai de préavis dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Lorsque le logement est utilisé à usage de résidence secondaire, les règles peuvent être moins favorables pour le locataire.

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux au plus tard au terme du délai de préavis. Lors du départ effectif du locataire, des formalités de sortie doivent être accomplies : l'état des lieux, l'inventaire pour une location meublée et la remise des clés. Si des dégradations sont constatées ou si des sommes sont encore dues au propriétaire, le montant du dépôt de garantie peut être amputé.

Le logement constitue la résidence principale du locataire

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi encadre la possibilité de donner congé. Dans cette hypothèse, les règles sont dites « d'ordre public », c'est-à-dire impératives : il est impossible d'y déroger, même si le contrat le prévoit.

La résidence principale est le logement où l'on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. Par ailleurs, la résidence principale des étudiants ou apprentis est le lieu où ils effectuent leurs études ou leur apprentissage, et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

La forme du congé

Le congé doit être délivré au destinataire (propriétaire ou locataire) uniquement selon l'un des modes suivants :

• notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• signification par acte d'huissier ;
• remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Que votre logement soit vide ou meublé, il faut utiliser le modèle adapté à votre situation pour donner congé à votre propriétaire.

⚠Le locataire ne peut donc pas donner congé par téléphone ni même par lettre simple ; il n'est pas non plus possible d'utiliser les moyens modernes de communication (mail, SMS, réseaux sociaux, etc.). De même, la remise des clés au concierge ne peut pas être considérée comme un congé.

Il n'y a pas de notion de rétractation pour un bail d'habitation signé valablement par les deux parties. Même si le contrat n'a pas encore pris effet, l'une des parties ne peut pas décider que le contrat est caduc sans donner congé selon les règles prévues par la loi.

La motivation du congé

Selon que la personne à l'origine du congé est le locataire ou le propriétaire, le congé devra être motivé. Le locataire qui donne congé à son bailleur pour sa résidence principale n'a pas besoin de motiver sa résiliation de bail. Le locataire peut donner congé à tout moment. Dès le lendemain de la signature de son bail s'il le souhaite. Mais même dans ce cas il doit respecter le formalisme du congé.

Combien de mois de préavis pour un logement ?

Le préavis est de 3 mois pour un logement vide, sauf cas particulier, par exemple si le logement est situé dans une zone tendue.

Lorsque le locataire d'un logement loué vide veut bénéficier d'un préavis réduit de trois à un mois, il doit remplir l'une des conditions prévues par la loi et surtout il doit joindre le justificatif à sa lettre de congé. À défaut son congé sera valable, mais il ne pourra pas bénéficier du préavis réduit et devra respecter un préavis de trois mois.

👉 À l’inverse, le propriétaire ne peut pas donner congé à tout moment et pour n'importe quel motif. Il ne peut valablement donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail et que pour les motifs listés dans la loi : 

• le congé pour vente ;
• le congé pour reprise ;
• Le motif légitime et sérieux.

⚠ Tout congé qui ne correspondrait pas à un de ces trois motifs serait un congé frauduleux pouvant ouvrir un droit à réparation pour le locataire.

Quel est le délai pour mettre fin à un bail ?

Le délai de préavis en location meublée

👉 En location meublée, le délai de préavis du locataire est d'un mois, quelles que soient la situation géographique du bien et la situation personnelle ou professionnelle du locataire.

👉 Le préavis du bailleur est de 3 mois et doit être donné pour l'échéance du bail.

Le délai de préavis en location vide

En location vide le préavis du propriétaire est de 6 mois et doit être donné à l'échéance du bail de trois ans et de 3 mois pour un locataire.

Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ?

Le préavis, par défaut, d'un locataire est de trois mois. Le locataire peut avoir droit à un préavis réduit à un mois dans 11 hypothèses limitativement énumérées par la loi ;

1. La mutation professionnelle ;
2. Le logement est situé en « zone tendue » ; 
3. La perte d'emploi ;
4. L'obtention d'un premier emploi ;
5. Le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
6. L'état de santé du locataire justifiant un changement de domicile ;
7. Le locataire bénéficie d'une ordonnance de protection ;
8. Le locataire dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
9. Le locataire bénéficiaire du RSA ;
10. Le locataire bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ;
11. Le locataire qui se voit attribuer un logement à caractère social.

⚠ Pour que le préavis réduit s'applique, le locataire doit fournir les justificatifs du motif de préavis réduit dans sa lettre de congé.