Projet de loi relatif au développement de l'offre de logements abordables
Le projet de loi devait être débattu au Sénat. Suite à la dissolution de l'Assemblée nationale le 9 juin, sa discussion a été interrompue. Elle pourra rependre après ouverture de la 17e législature, à condition que le nouveau gouvernement décide de l'inscrire à l'ordre du jour.
Ce projet de loi, composé de 14 articles, doit permettre "de produire plus de logements abordables pour les Français, que ce soit en location ou en accession, en donnant aux élus et aux bailleurs de nouveaux outils".
Nouveaux outils pour les maires
Pour favoriser la mixité sociale dans le logement, le projet de loi assouplit le quota SRU (pour solidarité et renouvellement urbain) qui impose aux communes les plus peuplées une part minimale de logements sociaux de 20 ou 25%, suivant les cas. Les communes qui n'ont pas atteint cet objectif pourront en rattraper une partie en produisant du logement intermédiaire, une offre de logement qui est destinée aux classes moyennes. Plus précisément, les communes ayant déjà atteint 10 à 15% de logements sociaux (selon que leur objectif est fixé à 20% ou 25%) et qui ont conclu un contrat de mixité sociale avec l’État, pourront réaliser jusqu’au quart de leur objectif de rattrapage triennal par la réalisation de logements intermédiaires.
Ainsi, une commune déficitaire qui aurait atteint tous ses objectifs en produisant du logement social et du logement intermédiaire (dans la limite de 25% de son objectif total) ne pourrait pas être carencée. De même, une commune carencée qui atteindrait tous ses objectifs en mobilisant du logement intermédiaire dans la limite de 25% de son objectif total verrait sa carence levée. 650 communes déficitaires au sens de l’article 55 de la loi SRU pourront, selon le gouvernement, utiliser ce nouvel outil, qui maintient inchangée l’exigence d’un plancher de 30% de logements les plus sociaux (PLAI).
Le texte accorde également aux maires le pouvoir d'attribuer des logements sociaux neufs (sauf dans les communes frappées d’un arrêté de carence au titre de la loi SRU). D'après l'exposé des motifs du gouvernement, "les premières attributions des nouveaux logements sociaux marquent durablement le peuplement d’un programme ; le maire, qui connait finement le territoire, est le plus à même de les préparer avec la plus grande légitimité".
Dans le cadre des commissions d'attribution de logements et d'examen de l'occupation des logements (Caleol) qu'ils présideront, les maires proposeront pour chaque logement social neuf l’ordre de classement des candidats présentés par les réservataires ou l’organisme de logement social. Les maires pourront, en le motivant, s’opposer au choix d'un candidat proposé. En outre, les préfets pourront déléguer aux maires leur contingent de réservation (pour les personnes prioritaires, notamment mal logées ou défavorisées). Ces nouvelles dispositions reprennent en quasi-totalité une proposition de loi sénatoriale votée en octobre 2023. Afin de réguler le prix des terrains qui ont triplé en 20 ans dans les zones tendues et qui représentent un frein dans la production de logements abordables, un nouvel outil de préemption urbain est créé. Pendant sept ans, les maires pourront préempter les terrains vendus trop chers, comme cela se pratique déjà pour les terrains agricoles. Le texte permettra aussi de prolonger la durée de validité des zones d’aménagement différé (ZAD), dans lesquelles les collectivités locales constituent des réserves foncières pour des projets futurs.
Construire plus vite
Plusieurs mesures de simplification visent à répondre à la demande de logements.
Le contentieux de l'urbanisme est réformé. Les délais de recours contre les autorisations d'urbanisme, comme les permis de construire, sont raccourcis. Le délai pour former un recours gracieux ou hiérarchique est réduit à un mois et le délai donné à l'administration pour y répondre est également porté à un mois, soit deux mois au total contre 4 mois actuellement. En outre, l'introduction d'un recours gracieux n’interrompra plus le délai pour déposer un recours contentieux, comme c'est le cas aujourd'hui. Ainsi, le recours contentieux devra impérativement être formé dans un délai de deux mois après l'affichage de la décision d'urbanisme, alors qu’actuellement il peut être introduit jusqu’à près de six mois après. En outre, une présomption d'urgence s'appliquera pour les référés suspension contre les refus d’autorisation d’urbanisme (par exemple refus de permis de construire de logements collectifs ou de permis d’aménager).
La transformation urbaine des zones pavillonnaires et des zones d’activité économique (ZAE) est facilitée. Les collectivités locales pourront définir des orientations d’aménagement favorables à la densification douce des zones pavillonnaires et déployer des opérations de transformation urbaine.
Le permis d'aménager multi-sites, expérimenté depuis 2018 pour certains projets, est généralisé. Il sera désormais accessible pour plusieurs sites non contigus en vue de faciliter des opérations complexes incluant la création de logements, de magasins et de services publics.
Accroître les capacités d'investissement des organismes HLM
Pour produire davantage de logements intermédiaires, le projet de loi porte de 10 à 20% le volume de logements intermédiaires que les organismes HLM pourront détenir directement dans leur parc. Aujourd'hui plusieurs bailleurs sociaux ont atteint les 10% autorisés car le logement intermédiaire est un produit qui aide à l'équilibre des projets. La revente de logements intermédiaires à des organismes dédiés est aussi facilitée. L'objectif est de permettre aux organismes HLM de réinvestir rapidement les fonds dans de nouveaux projets de construction ou de réhabilitation.
Toujours dans l'objectif d'encourager la construction, le texte propose de favoriser les montages publics-privés entre organismes HLM et promoteurs privés (pour produire des logements en accession libre et des logements sociaux). Il permettra aussi de diversifier les ressources propres des organismes HLM, qui pourront vendre en leur état futur d’achèvement -VEFA- jusqu’à 50% des logements d'un programme à des investisseurs ou des particuliers (contre 30% aujourd'hui).
Pour disposer de plus de ressources, les organismes HLM pourront augmenter à la relocation les loyers des logements anciens, dans la limite des plafonds réglementaires prévus pour les logements sociaux neufs. Actuellement, près de la moitié des logements du parc social sont conventionnés avec l’État à des loyers inférieurs aux loyers maximaux applicables.
Renforcer la mobilité dans le parc HLM et l'accession à la propriété
Le texte revoit le droit au maintien des locataires dans le parc social. Ces locataires ne pourront pas prétendre au maintien dans leur logement s'ils dépassent de plus de 20% le plafond de ressources autorisé durant deux années consécutives (contre 50% aujourd’hui). De plus, le patrimoine immobilier des locataires sera désormais pris en compte. Ainsi, le fait d’être propriétaire d’un logement privé adapté ou pouvant générer des revenus suffisants pour accéder au parc privé devient une cause de fin de bail (sauf exceptions : locataires de plus de 65 ans ou handicapés et des quartiers prioritaires de la politique de la ville).
Les organismes HLM devront rendre compte, une fois par an, aux préfets, aux présidents des intercommunalités et en conseil d’administration, de la mise en œuvre de leur politique de mobilité. Ils risqueront des sanctions s'ils ne réalisent pas l’examen périodique de la situation des locataires ou la libération des logements en cas de dépassement des plafonds.
Le mécanisme du supplément de loyer de solidarité (SLS) ou surloyer est par ailleurs renforcé pour les ménages en HLM qui dépassent les plafonds de ressources. Le seuil de déclenchement des surloyers est abaissé et les exonérations sont limitées. Dès lors que le locataire dépassera le plafond de ressources autorisé, il paiera un surloyer (contre + 20% de ce plafond aujourd'hui).
Le texte rend possible la transmission aux bailleurs sociaux des données de l’administration fiscale (DGFIP) relatives aux locataires.
Le bail mobilité, qui permet de louer un logement meublé pour une courte durée dans le privé, est étendu au parc social dans le but de favoriser le logement des apprentis ou des salariés en formation ou en stage. De plus, pour améliorer l’accès au logement social des travailleurs privés ou publics, les préfets pourront contractualiser avec Action Logement pour que tout ou partie des 30% du contingent de réservation préfectoral accueille des ménages fragiles salariés proposés par les entreprises du territoire.
La vente directe aux locataires de logements sociaux est enfin facilitée. Cette vente, qui représente 50% des ressources financières des bailleurs sociaux pour investir dans la production, est jugée trop complexe. Le texte confie aux communes ou aux métropoles la responsabilité d'autoriser la vente directe aux locataires "au fil de l'eau", en supprimant l'autorisation préfectorale et en sécurisant la gestion des copropriétés.